19 十月

卖房的费用都有哪些?

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今天纯干货,跟大家详细讲解一下在加拿大卖房和买房的过程中产生的费用。这样大家在估算自己买卖房子需要多少钱的时候就不会慌张了!


【卖房的费用】

卖房, 不同于卖菜,基本是卖家一生最大的资产, 找个靠谱的卖房经纪, 非常重要。一位优秀的卖房经纪,一次成功的谈判能帮卖家多卖几万到几十万加币。

(1)地产经纪的佣金+HST(税)

在多伦多地区,地产经纪的佣金一般是卖房售价的4%-6%。在大温哥华地区,地产经纪的佣金一般是卖房售价的头10万的7%+其余部分的2.5%。比如说,房屋的售价是100万加元,那么卖方要支付差不多3万加元的佣金给地产经纪。

(2)卖房的律师费

$600-$2000不等, 取决于律师,房子大小种类,和房子的贷款情况。

(3)解除银行贷款的费用:

解除银行贷款有可能有或者没有罚款(Penalty)。一般来说,房屋贷款还没到期时卖房子,银行会根据贷款合同要求你付一笔罚款。罚款一般是等于三个月的利息。如果你的房屋贷款近期到期,而到期之后,你准备马上卖房子,这时候,可能选择一个开放的贷款(Open Mortgage)会比较好。虽然每月的贷款利息会高一点,但是会在罚款上省钱。例子:你的房屋贷款要在六月一日到期,而这个时候,你打算卖房子,假如你的房子在六月底卖掉,八月底交屋(Closing),如果选择开放贷款,那么,你就只在六,七,八三个月付高一点的利率,当解除贷款的时候,就不会有罚款。具体的情况,还要和你的贷款银行咨询。

(4)搬家费:

取决于搬家的方式,是自己租车,自己打包,还是专业搬家公司。还根据你搬家的时间(月底月初最忙),地理位置(比如:有的搬家公司,超过一定的距离,额外收油钱),楼层,是否有钢琴等,额外收费。

(5)资产增值税:

根据加拿大税法,缴纳资本升值税是每个加拿大公民,加拿大永久居民,海外投资者需尽的义务。若不报税或逃税,税局可开出罚单令其补税并缴纳罚款。加拿大房产资本升值税的具体算法是:房产出售价格-房产购入价格-各种费用(律师费、土地转让费、地产经纪费等)=房产增值价格。房产增值价格的一半需要交税。

(6)Status Certificate费

如果卖的房子有管理费,比如公寓,或者公寓式镇屋,在卖房子时,通常需要卖家提供这份报告,费用大约是$100.


【买房的费用】

房价100万,我支付100万就可以拿到钥匙吗?

虽然买房也是遵守一手交钱一手交货的道理,但是买房看来又不那么简单 。而事实是, 我付了100万,却不能立刻拿到房子。房屋交接时,你只需要付一定比例的首付,和相关的税费就可以拿到钥匙。

房屋支付的交接费用并不等于在房屋的购买价格。

为什么强调“交接日”?因为交接日是买卖双方权力和义务的转移,对买方而言,是有权拿钥匙的日子!还是100万的房子,2月份签订合同,约定同年5月31号交房,5月31号就是我么说说的交接日。现在我们来看一下:

(1)房屋定金 (Deposit)

买家签订合同时已经支付的买房定金;通常是房价的5%;

(2)首付 (Down payment)

买房需要贷款时,银行或金融机构会要求买家付一定的首付。首付的多少取决于贷款人的还款能力。通常工资越高,债务越少,首付就可以越少。但为了保证屋主的利益和金融机构的利益,当首付少于20%时,加拿大按揭及房屋公司CMHC要求买附加保险。

(3)土地转让税(Land Transfer Tax)

土地转让税由省政府和市政府分别征收,虽然各省市的政策各有不同,但一般采用累进税率制进行征收。当然,土地转让税的具体征收也会有一些特殊政策或规定。首先,各省市对首次购房者有一些免税政策,其次,905区域的市级政府则不征收土地转让税,购房者只需负担省政府的课税即可。第三,各地方政府对商用土地的征税方法也存在不同程度的差异。多伦多市政府是否会取消土地转让税正是当前社会的热点话题之一。省级和市级土地转让税都采取累进税率,但是大约的比例在2%。土地转让税是一次性的收费

 (4)  验屋费(Home inspection Fee)   

验屋同样是购房交易中的一项非常重要的工作,目的主要是发现其中一些可能影响房屋价值或者居住的重大问题,如我们经常说的大麻屋等。依据房屋的大小,新旧程度和结构,收费标准存在差异,一般在$200-450之间 。如果房屋游泳池,化粪池,地下井,买房人需要支付相关的检验费用。

 (5) 产权保险费 ( Title Insurance )

产权保险是一种保护业主免受未知因素导致自己产权受损的保险产品,例如:产权和按揭贷款诈骗(fraud),因房屋装修或改造拖欠装修款工人对房产进行扣押登记(builders liens),房产违反政府规章(municipal permits),交房时未发现的房产越界(encroachments)问题等等。

产权保险的费用和购买房产的价值直接相关,50万以下的房产一般在150-250左右,100万以上的房产费用可能在900元以上。产权保险的保险费属于一次性费用,只要投保人拥有该房产,保险一直有效。

(6) 律师费(Legal Fees)

加拿大的房屋交接采用电子等级系统,必须要律师完成产权的电子产权转移。所以律师费是必须发生的费用。律师的职责包括:调查房产产权,法律义务告知,贷款见证,产权电子转移,计算房屋交接费用。加拿大的律师很棒,他会帮你计算他经手的信托账户下交接费用!

(7) 新房流转税 HST

购买楼花的朋友需要交HST,用于自用一年以上,这个HST是可以在一定时期内退还给买家的,最多可退3万,详情请咨询会计师。

(8) 房屋保险费

如果房屋有贷款,贷款机构就一定要屋主购买房屋保险。房屋的保险费取决于房屋的用途。风险越高的用途,保险费就越高。自住房通常比较便宜,不同的保险公司会有不同的政策,所以应该根据自己的情况进行咨询。

房屋保险费是一个持续性的费用, 年费根据房屋情况1500左右不等,可以按月支付;

(9) 结清前业主缴纳的地税 (Property Tax)

“地税”就是人们说的物业地税(Property Tax),是市政府每年定期向房屋的拥有者征收的税项。地税的多少是根据政府对房子的估价并按税率来征收的。同一市镇的税率是相同的,所以地税从一定的程度上反映了房价,但未经报批的装修估值等暂时不会计入,政府对房子每四年估价一次,所以装修好的房子卖完后的一定时间内,地税会涨的。税率则根据市政的财政情况每年调整。不同地区的税率不同。

地税也是一个持续性的费用,每年金额大约是房屋评估价格的1% – 1.5% 不等,可以按月支付.



加拿大买卖房屋要交哪些税?

(1) 非居民投机税

2017年4月20日,加拿大安大略省省长韦恩(Kathleen Wynne)与安省财政厅厅长苏善民( Charles Sousa)共同宣布安省出台楼市调控新政:包括征收15%非居民购房税,禁止炒楼花,鼓励开发商建出租屋,严格审查地产经纪职业规范等。新政将于当地时间4月21日起正式生效。

新政最重要的一项内容是,安省将对非加拿大国籍或非永久居民,并且不住在安省住宅的住房购买者额外征收房款的15%转让税,正式说法称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。这一个政策参考的是不列颠哥伦比亚省温哥华去年出台的海外买家税,主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民购房者。

不过,在购房后4年内成为永久居民的,已经成为全日制学生两年或以上的留学生;已经合法的工作了一年或以上的工签人士,安省政府将会退还所售税费。

(2)土地转让税

多伦多近几年闹的最凶的一项税就是这个土地转让税。如果你想在多伦多市内买房,那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。

省和市的土地转让税均采用的是累进税率,安省土地转让税的具体计算方法如下(注:资料来源于网络,最新的税率及计算方式大家可以查看安省财政厅网站查看:

  • 售价在5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元;

  • 售价在5万-25万的部分,按1%征税,即1,950元;

  • 售价在25万以上的部分,按1.5%征税。

  • 假如物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,税费的计算略有差别;

  • 售价在25万-40万的部分,按1.5%征税,即2,250元;

  • 售价超过40万的部分,按2%征税。

也就是说,购买一幢售价50万的独立屋,要交缴的安省土地转让税为6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。

多伦多市土地转让税计算方法如下:

  • 售价在5万以下的部分,按0.5%征收转让税,即275元;

  • 售价在5万-40万的部分,按1%征税,即3,450元;

  • 售价在40万-4,000万的部分,按1.5%征税,超过4,000万的部分仍按1%征税。

  • 如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋,超过40万以上的部分按2%征税。

  • 价值50万的独立屋,需要缴纳的多伦多市土地转让税为5,725元(275+3,450+2,000)。

这样算下来,要在多伦多市买一套50万的独立屋,单土转税就达到了12,200元。而如果购房者选择在GTA的905地区置业,则仅需缴纳安省土地转让税即可,无需缴纳市土地转让税。因此这两年来,呼吁多伦多市废除土地转让税的呼声越来越高。

另外需要提醒的是,首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠,减免幅度最高可达2,000加币。

(3) 商品及服务税(Goods and Services Tax)

  • 如果是购买新屋,需要缴纳商品及服务税,税率为房屋售价的5%。

  • 如果是购买二手房,无需缴纳商品及服务税。

  • 如果购买重新装修翻新的面积超过85% 的二手房,也需缴纳商品及服务税。

加拿大退税截止时间为每年4月30日之前,凡是税务居民均可向加拿大税务总署(CRA)申请 GST 退税。

(4) 销售税

这个大家应该很熟悉,在加拿大进行任何消费,几乎都要缴纳HST,仅有个别省份例外。值得留意的是,购买和销售二手房无须交纳HST。不过,买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳HST。也就是说,卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST,买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。

新房的买家则必须缴纳13%的HST,不过为了安抚消费者,政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。

(5) 资产增值税

对于加拿大居民来说,自住屋(main residence)在出税时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。

巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时以3万元的价格买入了一套乡村别墅,而如今它已经升值到了100万元,那么继承人就将面临97万元的资产增值,他需要为增值部分缴纳23%的税款,这确实是一笔不小的支出。不少继承人都是因为无力支付税费才不得不将这些物业挂牌出售的。

针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题,我们可以为你提供两条解决之道:一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险;二是在房价还没涨得那么可怕之前,尽快把它卖给你的继承人。

(6) 持有期间的房产税

房产税(Property Tax),通常也叫地税。地税是在加拿大拥有房地产的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。

自住房每年所交的地税不能用来抵税。自住房部分出租的租金收入和维修费可以抵扣部分自住房的地税。

地税每年缴纳的金额会因地理位置、房价涨幅而调整,具体请参照加拿大税务总署(CRA)相关条例


看完了以上的各项税费是否被加拿大房产税的繁多类目震惊到呢?

加拿大房屋买卖过程中要缴纳的税费较高,不仅在买房时有契税,在持有房产的每一年中要缴纳房产税,在房产卖出的时候还要缴纳资产增值税。

不过税再多也不如我房价的多,还是可以轻轻松松卖房。这些繁杂的费用和税就交给专业的会计师和律师处理吧!

任何值得拥有的

都是值得等待的