5 十二月

在加拿大,【自住房】是如何定义的?跟你想象的不太一样

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近几年来加拿大房地产行业发展迅猛,各级政府出台了一系列税务政策,其中很多都是自住房才拥有豁免条件。那么,在加拿大自住房的定义是什么呢?

根据加拿大税法section54 的定义:

自住房Principal Residence就是纳税人(纳税个人, 纳税信托, 或者纳税公司)购买该物业的唯一目的就是为了居住的。

如果纳税人是个人的话, 该物业通常在日历年中由纳税人的配偶,纳税人事实婚姻的伴侣,前任配偶,前任事实婚姻伴侣或者纳税人的孩子居住(这里的孩子包括“Adult Child”成年孩子);但不包括父母。

自住房的居所包括:独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋、房车、船等。没有地域限制,在加拿大境外的也是可以的。

一个家庭每年只能指定一处作为自住房, 多套房的家庭最好选择增值潜力最大的那套房住,指定其为自住房,未来获得居住时间内的增值免税。 

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部分出租,还算自住房吗?

部分出租的自住房需要同时满足三个条件:

出租比例小。税法对 “小” 是多少没有明确的规定,具体请咨询专业的会计师

不能为出租而进行大的结构性改造。比如,打算出租地下室了房主加建一套独立厨房和卧室、分门出入、或者把一楼打造成生意的show room等, 这都属于房子结构上的改造

不能提取房子的折旧 capital cost allowance(CCA)

犯了以上三条中的任何一条,整体作为 principal residence 的资格就没有了。Principal residence 首要用途必须是家庭自用、不是主要用来挣钱的。原文是 the income-producing use is ancillary to the main use of the property as a residence。 有租金收入可以,但不能影响“自用”这一主要的用途。

有的人自己只住一间,其他房间全部出租,这种房子往往会由于出租的比例过高、房子主要用途用来赚钱(次要用途才是自住)而导致失去了免税资格。这种情况下, 自住的那一间依旧免税,其余出租的面积按照投资房上税。

需要住多久才算自住房?

CRA没有标准一致的答案,因人而异。

● Income Tax Act没有说需要住多久,只要每年定期住就行。

● Ministry of Finance给出的官方的说法是one day should not be sufficient。

● CRA也没有明文说多久,只说short period of time should be sufficient,as long as the purpose is not income generating。

因为住多久不是唯一判定标准,CRA也会参考其他因素来判断是否有炒房倾向,比如:购房目的、居住时长、资金来源、贷款形式 、居住形式、搬入证据、卖房原因、有无频繁交易史、房主职业等。

这里举一个有名的真实案例:The case of Sylvie Giguère (tcc-cci.gc.ca)  一对加拿大夫妇在六年内卖了7套房子,每一套都是买了之后自己装修, 然后住一年半载再卖掉,每一套都按自住房报税,没有付一分钱税。他们一直只持有一套房产,也确实住在里面。

在2012年,CRA把他们告上了税务法庭。结果:夫妇败诉,不仅这几套房子的利润全部算做生意收入 (business income)100% 纳税!还有罚金 gross negligence penalty。这个案例的法庭判定警戒其他将炒房作为主营生意的 house flippers:

1. 房产交易的目的:夫妇买卖房产是为了盈利,而非真实的居住需求。

2. 买卖的频繁程度,夫妇在临近区域如此频繁的买卖不是一个正常居民会做的,而是表现出了在经营地产生意的本质。

非自住房的增值税

对于加拿大永久居民和公民,主要住宅之外的投资房在出售后要交纳资本增值税(Capital Gain Tax)。资本增值的50%(也就是作为投资房期间,房子增值的一半)算作当年的收入,缴纳个人所得税 (Income Tax)。

房产增值总额 = 卖价 -(买房成本 + 出售时产生的费用)

免税额 = 房产增值总额 ×(指定的自住房居住年数 + 1)/(持有该物业的总年数)

举个例子:

一套房子70万的成本,  卖出 120万,增值50万。

倘若是自住房,50万全部免税;

倘若是非自住房(Investment Property),增值的50%计入收入。假设房主没有其他收入,50万的一半免税,另一半计入房主的个人收入

有些家庭考虑换房,如果先买第二套物业,然后售出第一套物业,则会有一段时间同时拥有两套物业,但只要同时拥有两套物业的时间不超过一年,就不会产生增值税的问题。

非税务居民可以享受自住房税务优惠吗?

非税务居民在加拿大购房自住,满足上面所有条件的情况下 这个房子同样可以指认成自住房, 但是,非居民不能享受税务优惠。因为非税务居民,不享受居民待遇。

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