29 十月

如何才能退回15%的海外买家税(NRST)?

原创:多伦多地产税务公司 

海外买家税(15% NRST) 自2017年4月21日生效, 已有两年半了, 这期间买房的留学生会陆陆续续完成两年的等待。我最近帮助大量的留学生顺利退回了海外买家税,同时也看到一些留学生因为不了解退税规则, 痛失退税良机。因为海外买家税金额巨大,少则7万,多则50万, 我把工作中遇到的大量实例归纳总结为“留学生海外买家税退税六要素”,希望对广大留学生有所帮助,确保顺利退回海外买家税。

1

学校:大学或大专, 不包括高中

实例:2017 年9月1日,留学生Leo (化名) 在多伦多的一所高中正准备入读十二年级,Leo 的爸爸妈妈出资以儿子的名义在多伦多市中心以60万的价格购买一间公寓, 为Leo一年后上大学做准备,并交付了9万海外买家税。两年后, Leo 的爸爸妈妈才知道以儿子名义购买的公寓不满足海外买家税退税条件。

Ministry of Finance 对学校的要求是 “Approved Institution (under section 8 of Ontario Regulation 70/17 of the Ministry of Training, Colleges, and Universities Act) at a campus located in Ontario. ”Act里指的学校都是post-secondary institution (大学,大专和职业培训机构),不包括secondary-institution (高中)。

结论:高中生留学生交付的海外买家税不满足退税条件。

2

产权:留学生独自上产权或与配偶一同上产权

实例:2017年8月, 小丽的妈妈为在多伦多读大学的女儿购买了一间公寓,在决定上产权的时候非常谨慎。贷款银行认为留学生年纪轻没有收入, 要求与有收入的成年人一同上产权, 才能被批准贷款。

小丽的妈妈在网络上寻找到所谓的“专家意见” , 认为自己是非居民,始终无法满足退税条件, 所以找到一位加拿大公民好友请求好友与女儿一同上产权, 加拿大公民好友同意帮忙。

在Transfer上小丽占99%产权, 公民好友占1%产权。公寓的购买价是70万,交付海外买家税 10.5 万。很遗憾, 小丽的海外买家税不满足退税条件。

Ministry of Finance 在海外买家税退税上对产权有明确规定:“To qualify for a rebate, the foreign national must exclusively hold the property, or hold the property exclusively with his or her spouse. ”

结论: 留学生必须单独上产权, 唯一的例外是与配偶一同上产权。除此之外,与任何人联名上产权(包括父母,兄弟姐妹,男女朋友,普通朋友,合作伙伴等)都丧失了退税条件。留学生如果需要贷款,一定要寻找允许父母做担保人但不上产权的贷款银行。

3

交屋日:在全职学生注册日之后

实例:小王从2015年9月入读多伦多一所知名大学,成为全职的大一学生。2017年小王上半年休学回国处理私人事宜, 2017年暑期回到多伦多在大学附近以64万价格购买了一处房产,2017年8月28日交屋,交付海外买家税9.6万。2017年9月7日开学继续全职读书一直到现在。小王因为在购买物业之前停学一学期,已丧失了全职学生身份,小王是否能顺利退回海外买家税呢?

Ministry of Finance 是这样要求留学生的:“The foreign national is a student who has been enrolled full-time for a continuous period of at least two years from the date of purchase or acquisition” 。

解读一下就是要求交屋那天已经注册为全职学生了。换句话说就是先注册为全职学生,后交屋。小王的全职学生注册日是哪一天呢?如果注册日是开学日2017年9月7日的话,交屋日是2017年8月28日,就不满足退税条件了。关键是确定小王的全职学生注册日,而且这一天一定要在2017年8月28日之前。每个大学里对注册日都有自己的定义。立即到大学去查!原来小王的大学以选课确认日为注册日。在学校的记录里, 小王在2017年7月26日完成了选课注册, 比交屋日刚好早两天,9.6万海外买家税可以退回来了!好惊险!好幸运!

结论: 留学生要先注册全职学生, 再交屋。如果交屋日定在全职学生注册日之前, 可以要求把购买合同做个Amendment, 把交屋日更改为注册日之后。

4

自住:交屋后60天内入住

Tina 上大一的时候住在Downtown大学的宿舍里,妈妈在旺市(距离大学1个多小时车程)以Tina的名义用160万买了间独立屋, 交了海外买家税24万。

关于退税的自住要求,Ministry of Finance规定: “The property must have been occupied as the foreign national’s (and if applicable his or her spouse’s) principal residence for the duration of the period that begins within 60 days after the date of the purchase or acquisition.”

显然,旺市的独立屋不是用于Tina 在Downtown上大学时自住的,所以Tina的海外买家税不满足退税的条件。

结论:自住是海外买家税退税的前提, 一定要在交屋日60天内搬到物业里居住, 并保留证据。不要搬出,直到拿回海外买家税退税为止。Ministry of Finance接受如下自住证据 (交屋日60天内):

• 搬家收据 (正规搬家公司Invoice) 

• 驾照

• 信用卡/银行Statements

• 购买家居的发票

• 网上订货发票

• 网络,电话账单

5

全职学生:每学期选足三门课 

留学生Linda 在大二结束的暑假2017年6月以50万加币购买了一室公寓, 交付海外买家税7.5万。Linda是一个勤奋好学的留学生, 在大四毕业之前顺利考入理想的研究生专业。

2019年6月申请退税的时候, 却发现自己不是“全职学生” 。Linda因为暑期选课的缘故, 大四的最后一学期只剩下两门课程就毕业了, 所以就只选了两门课。

根据大学定义,选三门课才是全职学生,Linda大四最后一个学期被学校定义为Part-Time学生, 因此Linda丧失了退税的条件。虽然和学校几番交涉, 也没能获得学校的同情而改变Part-Time学生的身份。

结论:留学生要保持全职学生身份,尤其在即将毕业或生病的状态下仍然要确保全职学生身份。全职学生身份以学校定义为准。

6

身份不变:如果交屋后不到两年就毕业 要继续读书 不要工作 

2017年8月留学生Mike在即将上大四的暑假里,以80万价格购置了两室公寓,交付海外买家税12万。一年后大学毕业转为工签, 开始了全职工作。2019年9月工作已满一年, 正准备申请海外买家税退税。很可惜Mike 不满足退税条件。  

Ministry of Finance对留学生的要求是:“enrolled full-time for a continuous period of at least two years。”

“Continuous”  的含义是两年的全职学生身份不能中断。如果两年中身份从上学变为工作了, 就丧失了退税的条件。

结论:留学生在交屋那天如果是全职学生身份,就要保持2年不变。除非有把握在4年内拿到移民身份,否则留学生毕业后要继续全职读书,不要工作,直到拿回海外买家税退税为止。

海外买家税(15% NRST) 的英文全称为Non-Resident Speculation Tax, 准确的翻译是“非居民投机税”。因为叫起来听起来都不舒服,我们采用委婉的说法“海外买家税”。从不友善的名称可以感觉到Ministry of Finance的态度是不情愿退税的。

为了不给MOF任何拒绝的借口,留学生在买房前了解规则最重要!满足了海外买家税退税6大要素,两年后就可以申请退税了。如果在暑假期间交屋, 不用等两年, 4月底结课后就可以申请退税。

一般Ministry of Finance收到申请40天内就会完成退税,没有利息,全额打到留学生的银行账号里。一旦海外买家税退税申请被拒,也不要放弃, 还有上诉的机会。

有关地产税务的疑难问题,请致电多伦多地产税务:6472008168

作者:GRACE CPA CGA MCOM

地产税务会计师,精通房地产交易及房地产税务