2 七月

购买楼花须考虑的要素及步骤

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何为楼花

楼花就是所谓的期房,开发商会提供户型图 及渲染图给楼花购买者。因为一般楼花的建房时间多为 3-5 年,购买者支付押金或者首付金就可以拿到楼花合约。

楼花与现房的区别:

1.首先是资金占用量,楼花普遍只需要支付 15%-25%的房价合同即可进行交换,至交房时根据贷款情况再支付 10%。等待交房的期间不涉及到每月的贷款问题,以较小的投入实现安居之梦,这些都是楼花的好处。而现房需要立刻进行贷款,往往直接需要支付 20%或以上的首付。

2.其次是房价,一般楼花与该地区最新现房售价基本相当,因为同一地区同样条件下越新的物业价格越高。购买的楼花其实是两年至四年以后的新房,在建造过程中楼花往往会随地区房价有一个合理增值,等于用15%-20%的资金投资,在没有贷款的情况下享受这个增值额。而现房则直接按地区正常房价购买,立即进入贷款,在投入 20%资金并支付利息的情况下才享受到地区房价的增值。

3.楼花作为房地产类的投资产品,同时具有房地产和投资两种特性,它的交割期长,通常会有 2-4 年,这就对投资者对将来价格走势的判断有比较高的要求。由于拥有投资杠杆,如果判断正确,投资楼花可以带来巨大的利润。

购买楼花的注意事项

1.了解开发商的背景(http://tarion.com),声誉及以往建筑历史。

2.分析楼盘的地理位置、户型、设计风格。

3.了解楼层遮挡信息。

4.CAP Levy Clause(包括开发费和教育费等的)上限等。

5.安省税 HST 一般是包含在楼花购买价格中, 自住会有 HST Rebate, 商业用途另算。

6.若以投资为目的在出售楼花时增值的部分要缴纳增值税。

7.交接楼花时要缴纳土地转让税,多伦多市范围内还是双重土地税。

8.若是短期投资炒作楼花,所得利润将 100% 作为税务收入。

9.相关税务和会计问题请联系咨询相关专家,这里只做一般性提醒。

10.开发商拟定的合同一般不会针对个别购买者有修改的空间。

11.是否能买到心仪的楼盘户型取决于客户,楼盘本身,开发商的策略以及分销商实力。

购买楼花的流程

01

了解购买需求

首先买家需要确定自己的需求–自住还是投资,并以此来寻找开发项目。投资会着重点于地理位置和未来现金流,而自住会更看重面积户型和社区等因素。

02

选择代理该楼盘的专业地产经纪

因为多伦多公寓楼花通常都是内部发售,只有具备楼盘代理资格的经纪, 才能保障客户能获得想要的楼层和户型/房型,为客户争取到更多的购房优惠。

03

选定项目,研究细节,了解楼盘详细情况

在与经纪沟通后,选择适合自身需求的公寓楼花,

a.先了解楼盘的所在位置、地理环境、社区配套、生活设施以及升值潜力后,

b.再确定房型、楼层、价格、管理费和地税,

c.此外还需确定是否要车位、是否要 Locker 等。目前condo车位和locker都是另外计价

尤其需要关注以下几点:

①开发商资质与口碑:买家可去 http://tarion.com 搜索开发商资质、历年项目、索赔记录及获奖情况。也可在 google 搜索有关开发商的评论。开发商的好口碑不仅能保证建筑质量,更能极大降低期房烂尾的几率。

② 政府开发费: 如果买家仔细查看价格表, 一般会看到政府开发费(Development Levy Charge 或 Levy Cap)。有少许开发商会免掉这些款项,大多数开发商会设置一个上限承诺费用不会超过特定额度。如果开发商注释买家需要负责全部款项并未设上限,那么买家要小心,否则会在过户时交付几万块额外费用。

③ 车位与储物间:通常车位与储物间有单独的价格,不包含在房款内。大部分楼盘限制一居室户型购买车位。买家如需要车位,一定要仔细阅读条款。

04

递交购买意向单、安排签约时间。

a.根据地产经纪从开发商处获得的户型图、价格表,选择购买的单位, 填写购买意向单(Worksheet)。

b.填写购房者姓名,住址,Email 地址,电话和职业,SIN#,是否为加拿大居民、是否自住等。

c.向开发商申请预留想购买的户型。受欢迎的小户型或低价位的只有及时预订才可能拿下。

d.递交购买意向单后等待开发商分配单位, 并与开发商确定签约时间。

05

签约

据购房者的情况,多伦多公寓楼花的签约方式可分为本地签约和远程签约两种:本地签约:买家须带同枫叶卡/护照、驾照和 4-5 张个人支票, 在开发商指定的时间、地点签署购房合约。远程签约:如果买家不在本地, 则需要打印出正本合同,签字后将复印件扫描给开发商,同时将签好的正本寄给开发商。

签约时一般会交 5000-10000 加元定金放在律师的信托账户。如果您在海外,可签一个委托协议(POA),委托您的家人,朋友或经纪代您签合同, 有的开发商会要求购买者必须到现场。

买家在签订购房合同时还应再次检查:

a.核对买家的名字

b.楼层和单元是否正确

c.押金数目和缴钱时间

d.有无车位和储藏室

e.可否转让,转让条件

f.开发税是否规定有上限

买 家 还 需 尽 快 找 贷 款 经 纪 , 办 理 贷 款 预 批 文 件 (Mortgage Pre-approval Letter)交给开发商。因为开发商一般会要求在签约后的10 天内提供银行贷款预案批文件,建议越早做越好,因为合同一旦生效就具有法律效力。

签订合同当天务必携带身份证件,支票簿前往。通常买家需要支付定金(大约$5000 左右),并会得到一本厚厚的合同,

① 联系地产律师:聘请律师详细研读开发商合同,看是否有不合理条款或隐藏条款。通常开发商比较”霸道”,并不会修改条款,但买家至少要清楚自己签署了哪些条款,会出现哪些后果。

② 利用好冷静期:通常购买楼花会享有 10 天工作日的冷静期(Cooling-off Period),如果合同出现任何问题或资金上出现任何问题, 在冷静期内购房人可无条件解除买卖合同并拿回订金。10 天冷静期过后则需要严格遵守购房协议要求。

③ 转楼花条款:一般在合同中, 开发商会说明是否允许转楼花(Assignment)、转让条件、转让渠道、费用如何。也有开发商会给出免费转楼花的激励政策,买家需要格外注意这部分条款明细。

06

订金及支付比例

购买期房的订金通常需要 20% (本地买家) – 35%(海外买家),并按照开发商规定的日期分期支付。一般多伦多公寓楼花的订金金额和支付时间为:

签约当天订金:$5000 – $10000 加币银行本票或本人支票签约后30 天:10%扣除$3500-$5000 的余额

签约后 90-120 天:10%,

签约后 180-360 天:10%,

这里只是简单举例,多伦多公寓楼花订金的具体支付日期是视楼盘而定的,不同的楼盘会有不同要求。

订金支付方式,据购房者的所在地,支付方式又分为两种:人在本地:以个人支票形式支付人在境外:也可以个人支票支付,或在指定时间,将订金和款项电汇到开发商指定的律师楼信托账户。

07

等待交房。

在等待完工期间,买家还需要注意:

①支票跳票:因为分期首付时间跨度较大,买家一定要确保付款日期前账户里有充足首付款,如果支票出现跳票情况,买家需要付跳票手续费。

② 装修:开发商通常会在入住前一年左右开始毛坯房的装修,开发商会联系业主安排装修的相关问题,通常开发商会安排好几种装修设计和升级方案(upgrade)。买家若在基本设计内选择,则不需要花费任何钱;如果买家想要增加任何额外设施(例如百叶窗、额外橱柜),则需要按照开发商的报价付费。

③ 延期入住(Delay): 公寓楼花延期入住的情况在多伦多经常发生。Tarion 规定开发商可以最多对入住日期 (Occupancy Day) 延期两次, 且每次不可超过 120 天,并需要在原定入住时间前 90 天书面通知买家。如果开发商不符合以上规定,买家可以通过 Tarion 进行索赔。

08

入住前验房(PDI):

通常入住前3 月,开发商会通知买家进行验房(Pre-delivery Inspection)。验房时会安排开发商的验房师和业主一同验房,登记发现的问题,并承诺在入住日前修好。入住日当天业主需自行对物业再进行

检查,如果发现问题需尽快通知开发商上门维修。入住日后,业主需立刻注册 Tarion 新房保险,以后如发现问题可直接联系开发商维修或通过新房保险维修。

09

入住(Occupancy)

公寓期房的交房日期有两个,分别是入住日( Occupancy Day / Interim Closing Day ),和最后交房日( Final Closing Day ),也是产权交割日。在这两个 closing 之间会有段被称为 Interim Occupancy 的时间。

因为在入住(Occupancy)和过户(Closing)期间,房屋的产权仍属于开发商。而买家拥有使用权, 通常买家需要等待 3-6 个月的时间过户, 这段时间也会有入住成本发生,所以当买家收到钥匙入住之后,买家每月须向开发商支付一笔入住费用(Occupancy Fee):包括这段时间未付房款部分产生的利息,应支付的地税,预计的公共区域管理费等,律师会帮助计算清楚。

10

最终交割日 Final Closing

在最后交房日前,买家必须获得银行贷款,物业产权也会在 Final Closing Day 当天转到业主名下, 买家最终成为了户主。

购买楼花的相关费用

楼花的交割有两个 Closing date,一个是交钥匙开始入住的 Occupancy Closing; 一个是产权交割的 Final Closing。在过户阶段买家除了需要支付剩余房款(全款或贷款)、土地转让费(Land Transfer Fee) 和  前文提到的政府开发费(Development Levy Charge) 还需要支付律师费用、水电气安装费用。如果购买的公寓用作出租房,买家则需要交 8%的 HST, 之后可以凭借一年租房合同申请退税。此阶段买家需提前联系好贷款并准备充足现金交付过户费用。购买楼花的费用一般包括了以下几项:

01

律师费 (Legal Fee):

因为楼花的交割有两个 Closing date, 律师也会相应收两个律师费。Final Closing 的律师费与二手房相同,Occupancy Closing 律师费则因人而异。

02

水电气表安装费(Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee):

每种的安装费分别在 150 到 400 不等,加起来大概 1,000 至 2,000。大部分的建筑商会在 Final Closing 的时候收取这些安装费,买家要问清楚这些费用是由开发商支付还是自己支付。

03

入住费(Occupancy Fee):

当一座建筑物的主体结构施工完成,而且每个单位已经达到了相关规定的可居住要求时,就可以拿钥匙入住了。这就是 Occupancy Closing。这个时候产权(Title)还暂时不属于买家,相当于买家在租用开发商的房子。这段时间的长短取决于整座大楼的规模,所买单位的楼层,以及政府的办事效率。举例而言,30 到 40 层的大楼,底层的单元从开始入住到最后产权交割的时间可长达 10 到 12 个月,而顶楼的 Penthouse 交房和产权交割通常是在同一个时间段发生。

在产权交割前每月所需交纳的 Occupancy Fee 通常由 3 部分组成:

A.开发商预估的地税;

B.开发商代收的管理费;

C.尚欠开发商的房款的余款利息。利息是按开发商的开发贷款利率来计算。如果是投资购买楼花,从 Occupancy Closing 开始,就得想办法将投资房租出去。

04

楼花转让费(Assignment Fee):

在房屋产权交割以前转让房屋,这称为转让楼花合同 Assignment。一般楼花购买合同会有相关的规定,转让必须经过开发商的书面同意,开发商可能要收取转让费。

05

教育附加费(Education Levy)和建筑增容费(Construction Levy):

这两笔费用是视情况而定的。在发展商开始卖房子的时候,这些费用是计算在房屋的成本里的。但是由于楼花的开发周期往往有 2 到 4 年,在几年以后产权交割的时候,如果这两项政府收费增加了,所增加的部分通常是由买家承担。在原始合同中,通常会注明买家来支付可能出现的额外费用,也就是说风险全都归买家。有经验的投资者通常会在签合同的 10 天内争取到一个 Cap Clause 注明上限是多少,用来保障自己。但并非所有的开发商都会同意加上。所以在买楼花的时候,**一定切记务必**联系开发商,看看是否可以 Cap Levy。

06

支票跳票费(Admin fee):

在签署买卖合同的时候,通常你会给开发商的律师几张 Deposit 的支票, 在 Occupancy Closing 之后,你会再开 12 个月的期票作为 Occupancy Fee 给发展商。如果支票在兑现的时候发生了资金不足的情况,银行会收取手续费,少则也要数十元。

07

开发商的律师管理费(Lawyer society fee)

有些开发商卖房子请律师来完成交易,却要买家来付律师费。

08

保险

① Tarion 新房屋保险:在买家入住的一年起,遇到建筑材料或施工缺陷,新房因缺陷无法入住等问题均可上报 Tarion 申请索赔。买家在第一年有两次提交索赔申请的机会,一次是入住 30 天内(30-Day Form),另一次是入住第一年的最后 30 天内 (Year-End Form)。

② 房屋保险:与购买二手房一样,买家可以提前准备房屋保险(火灾、盗窃等),指定过户之日起保。

购买楼花的相关风险

楼花虽享有巨大的杠杆作用,但风险并存。可以说”买对少奋斗 10 年, 买错回到解放前”。

01

等待周期中的不稳定因素

不稳定因素包括个人因素和市场因素。个人因素可以是个人资金、工作、移民等方面,而市场因素则包括房价下降、贷款收紧、利率增高等情况。建议买家在购买之前,能够全盘考虑,咨询专业人士最终做出适合自己情况的选择。

02

实物与图纸的偏差

买家一般可以参考的材料仅限于宣传册和户型图,遇到提供样板房的开发商已经非常幸运。而且买家很难考察日照、楼间距和装修效果,难免会出现想象与现实不同。这一点其实与上一点解决方案相似,那就是尽量购买口碑开发商的项目,并且花些时间研究现有资料,以避免落差过大的情况。

03

烂尾楼风险

楼花烂尾有几个因素:① 开发商资金链断裂 ②开发商故意毁约,提价再卖 ③ 政府审批出现问题。若遇到烂尾楼的情况,买家最终可以收到首付全额退款,但其中浪费的时间和套牢的资金,对于买家是不可逆的影响。房市瞬息万变,房价永远是去年最便宜,买家需要对开发商做足功课并且咨询专业地产经纪,才能够有效规避烂尾楼。

04

确保及时交付定金尾款极其重要

尤其是越临近完工期越关键,因为有的开发商会故意因为买家错过或忘记交最后的订金尾款而判定原购买合同无效,转而把近乎可以入住的现房以更高的价格卖给其他的买家。

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