12 五月

外国买家税NRST退税条件完全篇

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2017年4月21日开始,在安省金马蹄地区购买民用房的海外人士或海外公司、被要求额外支付15%的外国买家税 (Non-Resident Speculation Tax,简称NRST)。

NRST概念下的”海外人士“指的是没有加拿大永久居民身份的、和没有加拿大国籍的个人。


同时满足以下「通用条件」和「专有条件」才可以把这房价的15%要回来。

无论是学签(A)、工签(B),还是移民(C),都需要满足如下「通用条件」:

  • 产权 (title) 上只有房主一人或夫妻二人。一旦出现其他人,比如父母为了协助贷款也上了deed,这NRST就很难、很难、很难退回来了;
    [JKtax]

  • Final closing date的60天内必须开始自住,作为principal residence需留下充分的搬入证据;
    [JKtax]

  • 需“连续”居住 (比如暑假回国好几个月就很难了);
    [JKtax]

  • NRST退税申请必须在final closing date算起的4年内提交,过期不候。


「专有条件」中,满足学签(A)、工签(B)、移民(C)其中任一类即可。还有一种少见但出现过的情况,就是如果用A类申请失败,还可以在移民成功之后,用C类再申请一次(只要还在4年内);同理用B申请失败之后,也可以用C再申请一次;但A和B之间,不能失败了再用另一种申请。


学签类(A)的专有条件:


  • Final closing date 当日必须持有合法学签;
    [JKtax]

  • 从closing日起,连续住满了两年。
    [JKtax]

  • Final closing date 当日必须已经在安省认可的大学 (university/college) 全职在读,并到退税申请之日读满了两年,全职指课业的60%以上 (full-time workload),冬秋两个学期须full time,暑假可以不计;冬秋期间转学或换专业也可以,但依旧要保持连续的full-time状态;

工签类(B)的专有条件:


  • Final closing date 当日有合法工签;
    [JKtax]

  • 从closing日起,连续住满了一年;

    [JKtax]

  • Final closing date 当日必须已有安省的全职工作;每周工作不少于30小时,全年不少于1,560小时;只有工签而没有工作不行。在此期间如果换雇主,必须做到新旧工作之间的无缝衔接。
    [JKtax]

移民类(C)的专有条件:


  • Final closing date 起4年内成为加国移民,有登陆纸或CoPR确认信;
    [JKtax]

  • 从closing日起,一直到拿到移民,有几年算几年,需连续居住;
    [JKtax]

  • 退税申请必须在登陆日的90天内送达给省政府。


好了以上只是纸面上的要求,如果在接触省府官员的过程中,你觉得官员要你提交证据的做法:不合理,那就

对了。就是这么不合理。

我简单挑几个概念,也是我一直以来和省府互怼的实例,跟大家分享一下。

比如学生有co-op terms,那学费单子(T2202)上显示在一年里没有8个月的full-time学习怎么办?还有比如“怎么住算连续居住“的问题,那学生暑假回国看爸妈,算不算破坏了”连续居住“的条件?回国多长时间就算”没连续居住“了?我们有回国两个月就被拒的case,也有回国三个月最后申诉成功的例子。


我去问了律师,不同的律师给了我不同的回答。有比较保守的律师,认为这事就算最后闹到法庭上,如果退税申请人每次回国不超过一个月,她有信心让法官相信“都算连续居住“。也有比较激进的律师,认为暑期离开三、四个月,他都能让法官觉得这个房子是申请人的主要住宅(Principal Residence)。但我想说的是:能不到请律师去上庭的地步,还是不要了吧。


比如“closing当天一定要正在上学或工作“的要求,政府要求的原话是:
To qualify for a rebate… must exclusively hold the property… after the date of the purchase or acquisition.

那问题来了,从字面意义上来说,政府要求的是:在closing之后,需上学满两年,或者工作满一年;省府可没特意说在closing那天一定要已经正在上学或上班了,也没说需要连续学习或工作。

为这事我跟省府的AB部门 (Advisory Board) 掰扯了好久,我说:我的客户当年7月份close的房子,然后(after)9月份开学,到今年上满了两年的学,可以退税了呀。

省府说:我们认为的after,是immediately after的意思,也就是要求closing当天,正上学呢。

我说你这是指鹿为马胡搅蛮缠!英语说:I was born after 1960,难道需要我在1960年当年出生,或者必须在1961年1月1日出生?!

然后AB说不过我,就不理我了。

最后我只好撂下一句:行,反正这个after怎么理解,我说了不算,你说了也不算,咱最后就看法官怎么说吧,法官要是认为我必须是在1960年内出生,算你赢。


比如有因为有疫情而停了一段时间工作的申请人,问我省政府有没有因为疫情而给出一些豁免。到了这儿,我挺痛心的感觉。

因为没有任何豁免。

对于工签退税,省府要求的原话是:
… has legally worked full-time … for a continuous period of at least one year…

问题是:多连贯才算continuous?

对于政府一个拒掉的case,两个工作之间只隔了两周 (客户去正常休了个假),我先沉淀了几天,然后在电话里对省府的appeal officer发狠说:这就叫continuous!省府之前要的那叫consecutive,不是法规上要求的,是上一个officer自己臆想出来的!


比如省府对产权和居住的这句要求:
To qualify for a rebate, the foreign national must exclusively hold the property…

那怎么算exclusively(独有)?比如很多客户当初买房的downpay,是家人资助的;有的客户下offer时候的那个security deposit,是地产经纪的账号临时帮忙出去的钱;还有人买房以后,condo分租出去了一间。所有的这些,省府都拿来作为“不够exclusively hold“的证据。


然后对于自住证据,基本上是你没什么,省府盯着管你要什么。比如关于搬家的自证,你驾照及时改了地址,省府就管你要搬家公司的收据;你说你没找搬家公司,省府就说你拖了这么久才订internet说明没有搬;你提交了condo管理处的证明,省府就说这些证明不算数…… 总之套路就是:你提交了1,他要2;你交了2,他要3;你1234都交了,他说1不行。


一文难尽啊。从去年起省府开始为难众位申请人的时候,一开始我们忍了,多不合理的要求,我们都乖乖配合提供证据,“官”字两张口嘛。然后同时还得去安抚客户,因为客户会觉得找你们办NRST退税,怎么管我要那么多不靠谱的东西。

但后来,越来越觉得这么忍下去,最后还是办不成退税。所以,本着以把钱退回来的首要原则,我们开始有针对性的强硬起来。强硬不是意气用事。强硬是为了先留下证据,目的是日后在申诉或上庭的阶段,能直接撂倒对方,赢下这局。

最后一句,咱们中国人,是能不惹官非,就不惹的。所以退税申请人资料越全,越有可能在更往前的阶段里解决问题,不至于闹到后来的申诉、上庭。这也是我们做业务更希望看到的,没事谁也不愿意跟政府对着干,和和气气开开心心跟省府官员合作最好。但,不惹事也不能怕事,如果客户的情况确实存在可待商榷的关窍,那我们和省府好好解释是一方面,同样重要的还有一句“占理就坚持住”,倒要看看最后庭上法官怎么说。


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Danny Chen,Director & COO JKtax,全面负责事务所的运作和管理。联系方式:办公室电话 905-940-1999