26 六月

房贷知多少?!

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买房过程中,申请房贷是至关重要的一步。今天就位大家分解申请买房贷款的步骤并解释相关词汇,帮助大家顺利搞定贷款审批过程。

关键词:

选择借款人

寻找公证律师

查阅信用报告

准备所需材料

约谈房贷负责人

购买房屋保险

等签约

放贷

1、降低每月债务

通常,申请人每年需要偿还的债务总额不可以超过年总收入的40%~42%,银行也会根据这个比例估算能借给你的金额大小。

申请人的当下的债务情况、收入情况会影响可申房贷的额度,由于短时间改变收入水平不太显示,所以在正式申请房贷之前,建议尽量先将车贷、学贷等其他贷款付清。

2、办理Pre-Approval 房贷预批

办理贷款预批,可以直接去加拿大六大银行寻求贷款专员帮助;也可以联系独立的贷款经纪。

获得贷款预批后,申请人即可清楚地了解自己能被批准的房贷额度,精准选房范围,并锁定房贷利率。

办理“Pre-approval”需提交个人ID、受雇证明、收入证明、资产信息、债务信息(如学贷和车贷)等,并允许银行查询你的信用报告。

房贷预批中的内容,包含银行可以借给你的最大金额,及相应的首付和月供,从拿到预批信开始算起,该房贷利率可被锁定120~160天。

贷款预批是买房程序中非常重要的一步。有了贷款预批,可以放心地下没有贷款条件的offer,使自己比其他竞争对手更有优势。除了可以在买房谈判中争取主动以外,贷款预批的另一个好处是可以提前锁定利率。在利率走高的时候,享受已经锁定的低利率,在利率下降的时候自然用更低的利率,这是锁定利率的好处。

但是获得贷款预批,并不意味着无条件的贷款最终批准会顺势而来。比如申请人换了工作、申请人为工作合同还不到12个月的临时工或合同工、近期内用了过多存款等原因。因此贷款预批金额只能作为参考。

正式申请房贷

当你确认想要购买的房产,并且卖主已接受你的出价(Offer)之后,就可以正式申请贷款了。

3、选择借款人

需要借钱的人为Mortgator,借出钱的人叫Mortgagee。加拿大的借贷机构可以是六大银行、金融信托公司和信用社等。

鉴于目前市场上主流借贷机构仍为中大型银行,因此本文仍以银行为例。

4、寻找公证律师

公证律师在完成房贷手续的过程中十分重要。一旦买家的OFFER被接受,并完成验房及贷款等所有条件,那剩下的最后一步就是找公证律师,确定最后的交易时间,进行正式买卖合同签字了。这是购买房屋过程中唯一强制性的法律步骤。在此之前,卖方经纪会把所需要的所有文件交到公证师手里,由他进行最后的确认。公证律师需要进行大量细致周全的调查工作,以确认房产拥有者是否属实,产权是否完整,产权信息是否准确,核算交付金额细节,登记买卖合同等。

5、查阅信用报告

调取一份自己的信用报告,信用报告中需要特别关注的错误有:个人基本信息有误;你明明按时偿还的贷款,记录中却显示滞后了(late payments);报告上出现了你没有开过的账户(身份信息被盗用)等。若发现有错误,请联系Equifax Canada或TransUnion Canada改正。

6、准备所需文件

除了允许银行查询你的信用报告之外,你还需准备好以下文件:

个人ID;

房贷预批;

受雇证明(proof of employment),包括雇主介绍信(写明职位和受雇时长),工资单,税单(T1和Notice of Assessment);

财力证明,主要是最近三个月内的bank statements、investment statements和其他收入证明;

其他资产证明,如车、船;

债务信息,包括所有信用卡的卡债,车贷,学贷,子女或配偶赡养费等;

房屋出售信息(就是那个卖房的广告,包括地址、邮编、预估房产税、物业费、暖气费等信息);

买房合同;

代理公证律师信息

由于具体职业和雇佣状态的不同,每个人需要提交的材料和申请难度也不同,请根据房贷专员的指示来。

7、约谈银行房贷专员/贷款经纪

将所有文件提交给负责的专人,然后进一步确认和完善以下内容:

房贷金额:可能跟房贷预批信上的数字不同。

首付金额(Down Payment):若首付低于20%,会被要求购买房贷保险(mortgage insurance),以保护贷款人(即银行)的权益。

房贷利率(Mortgage Rate):房贷利率可以是固定的(Fixed Rate Mortgage),也可以是浮动的(Variable rate mortgage)。如果担心市场利率上涨,请选固定利率。如果想赌一把利率会下跌,可选浮动利率。

还款频率:还款频率可月付、周付、双周付或半月付。已知房贷总额、首付、利率和还款频率,就可以计算每次要付多少房贷和总共支付的利息了。计算器戳这里。

选择Open Mortgages或Closed Mortgage:前者允许借款人提前大比例支付、或干脆付清房贷而无需交纳提前还贷费(Prepayment Charge)。后者虽然也允许在一定比例内提前还贷,但自由度没有这么大,所以Open Mortgages的利息通常要比Closed Mortgages的高。

合约期限(Mortgage Term):指借款人承诺遵守房屋贷款利率、贷款机构和相关条件的时间长度,通常为5年。到期后,可选择续约(Mortgage Renewal)并设定新的期限和利率。若在合约期结束时可还清本金余额,就无需续约了。

摊还期(Amortization):摊还期指完全还清房屋贷款所需的总年数(通常为25年)。摊还期越长,总共支付的利息就越高。

约谈过程中,你还需问清下列问题:

有没有额外的手续费?Are there other fees I have to pay?

有哪些提前偿还房贷的选项?What about the prepayment options? How much can I prepay without penalties?

合约到期前卖掉房产需付多少罚款?How much should I pay if I sell my property before the end of your term?

能不能提前全额付清?Can I pay my entire mortgage off early?

 8、购买房屋保险

加拿大并没有规定住宅物业必须购买保险,很多人之所以购买保险是因为提供按揭贷款服务的银行要求客户为房屋买保险,在CLOSING(交接)之前,必须提供保险证明INSURANCE PROOF给贷款银行。其实,购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险,对于住户也可以很好的控制意外造成的损失。

所以,大家在正式成交前务必购买好保险,生效日期可以从成交之日算起。

9、等签约

提交所有必须的资料之后,银行就会安排对你所购房屋进行估价,以确认房屋市值与你的出价差距不大。如果估值远低于成交价,那么银行也会相应地减少贷款额度。

大概2~3个工作日后,银行会通知你来签贷款合约(Mortgage Commitment)。

10、放贷

在正式放贷之前,银行会要求你再次提交工资单等收入和受雇信息。若你在此阶段换工作或大量借债,那么银行随时能取消放贷。

只有当银行再次核实你的收入与债务状况符合条件,才会通知你的公证律师,让他准备最终法律文件。接着公证律师喊你去签字,然后银行把房贷金额打给对方公证律师,再由律师转给卖主。

到此为止,房屋交割就正式完成了。